远洋融创“输血”红星美凯龙,房企新贵能得救吗?

远洋融创“输血”红星美凯龙,房企新贵能得救吗?




文 | AI财经社 田晏林

编辑 | 董雨晴

资金链出现危机一年后,被誉为“全球MALL王”的红星美凯龙依旧在靠着“变卖家产”度日。

据媒体报道,日前,远洋资本与红星美凯龙已签订含债权在内的资产包收购框架协议,此次交易框架设计较复杂,是包含债权在内的资产包收购,总价200亿元左右。在3月28日签署框架协议之后,以远洋集团董事、远洋资本董事长王洪辉领衔的尽调团队进驻红星地产。

一位接近交易的消息人士告诉AI财经社,远洋资本早已派人进驻红星美凯龙调研了,并且正在“痛苦地”梳理债权债务关系。“远洋确实不容易,内部吐槽红星之前在房地产板块的管理上做得一团糟。”

公开资料显示,今年3月28日,远洋集团旗下另类业务的投资和管理平台远洋资本与红星美凯龙控股集团有限公司签署合作协议,双方对重庆红星美凯龙企业发展有限公司(下称“红星企发”)及其下属的红星地产板块(不含红星置业板块)展开战略合作。最终,远洋资本仅以10.3亿元的价格战略入股红星企发,获得18%股权。

当时,远洋资本表示,要依靠自身的丰富管理运营经验,助力红星地产充分发挥品牌优势,加速盘活存量资产,提升资产运营水平及自身融资能力。但团队万万没想到的是,这个“烂摊子”收拾起来会这么麻烦。

不过,让远洋资本考虑更多的是,以10.3亿元的价格收获一个总价200亿左右的资产包,这笔生意还是赚钱的。

一位远洋资本的内部人士告诉AI财经社,在介入项目时,公司一般要求净利润率达到10%,IRR(内部收益率)在30%,以及会对资金回正时间有规定。“红星是民营企业,融资成本高,远洋的股东是保险资金,有国寿和安邦(现重组为大家人寿),成本低、期限长,适合做优质商业。”AI财经社了解到,商业地产的回报率一般在8%左右,但使用信托运营,资金成本都在12%左右,而远洋依托保险资金,只有4%-5%的成本,“所以战投对我们有利,成本低也不贵。”

6月初,远洋资本继续接盘红星美凯龙,后者宣布出售7家物流子公司全部股权,同时全部借款债权让转让给远洋资本旗下的天津远川投资有限公司,交易对价约23.12亿元。

这笔钱红星美凯龙已经确定要作为补充流动资金、日常运营管理以及归还借款等使用。很显然,现金流是悬在红星美凯龙头上的达摩克利斯之剑,在持续了一年后,仍未解除。

统计红星美凯龙近四年的财报数据,2017年至2020年,公司的资产负债率持续增长,分别为54.72%、59.14%、59.95%、61.16%。截至2020年末,公司可用的货币资金为65.11亿元,但负债已经达到804.50亿元,其中流动负债金额为316.39亿元。

作为目前中国家居行业最大的“包租公”,红星美凯龙创始人车建新历经30余年打造的“红星系”资产规模一度超过2000亿元。而今,这个商业帝国正在经历一场生存考验。

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远洋救得了美凯龙吗?

红星美凯龙的现金流和债务问题从去年以来,一直是业界关注的焦点,“卖卖卖”的步伐也从一早就开启了。

据媒体报道,2020年4月7日,红星企发首次转让旗下核心商业品牌爱琴海购物中心,接盘方是车建新的老朋友——金科股份创始人黄红云。

然而不到一周时间,“红星系”又斥资46.99亿元收购融创中国持有的11%金科股权,结束了金科、融创持续三年的“控股权之争”。抛开金科、融创各自的心思不谈,红星美凯龙的介入,难道单纯是为黄老板解局么?据悉,这些股份随后就被车建新质押,用于融资。

也是自那时后不久,红星美凯龙的债务风险逐渐浮出水面。各大评级机构相继下调其评级。今年2月,标普还将红星美凯龙的评级由“BB+”下调至“BB”。与此同时,标普还将该公司担保债券的长期发行评级从“BB”下调至“BB-”。标普认为,红星美凯龙的商业模式对行业逆境的适应能力不如之前预期的那样强。

今年6月18日,融创中国输血红星美凯龙,旗下重庆融创地产有限公司新增投资上海爱琴海置业子公司上海星爽置业有限公司,投资比例47.16%。不过,在地产行业人士看来,无论是远洋还是融创,只能解决红星美凯龙眼下的问题,长久来看,这家企业的资金链依旧紧张。

在某上市房企从事财务工作的张强告诉AI财经社,远洋资本虽然以战投形式入股,从报表上看,降低了红星美凯龙的负债,但实际上后者的成本很高,“资产负债表的资金来源分为股权和债权,债权多意味着负债高,引入战投相当于扩大了股权,但对股东回报率的要求更高,这样一看,其实对降低负债率没什么大作用。”

在红星美凯龙资金出问题之前,张强早就嗅到了信号。

2019年,红星美凯龙宣布用增资和收购股权的方式,以3.48 亿元投资山东银座家居,获得银座家居 46.5%的股权 。当时外界评论称,“红星美凯龙想靠买买买成为中国的家得宝。”这之后还成立了子品牌“美凯龙爱家”,宣布进入房地产经纪行业。

那时,他便接到过猎头给红星美凯龙招聘融资经理的电话,“当时美凯龙还在扩张中,猎头给我的都是融资岗,巧合的是,之前富力、实地、泛海、东旭出事前我也都收到过猎头电话。”

与红星美凯龙合作过的地产猎头也表示,当时红星美凯龙给到的薪资比同行的高3至5成以上。虽然诱惑很大,但张强知道不靠谱,“同行之间经常交流,基本上哪些公司着急要人就是资金很紧张了。”

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房企新贵为何落寞?

车建新从16岁开始做木匠,因为他姓车、属马、性格像炮,人送外号“车马炮”。他曾说“别人车马炮下一盘棋,我车马炮下六盘棋”。

1991年,车建新投资100多万元创办常州市第一家大型家具专营商场——“红星家具城”,随着企业逐步发展,为了进行更多跨领域的拓展,他专门成立了母公司——红星美凯龙控股集团。这些年,车建新扩展产业链,通过家居广场圈地,建商场、卖住宅、做中介、还涉足汽车生产线设计等行业。

拿着从家居行业里赚的钱,投入到地产业务,车建新一度让红星地产位列房企前50强。2014年,红星美凯龙还被哈佛商学院选为商业案例,用作全球顶尖精英的学习参考。

然而进入2020年,受疫情和房企在融资方面制定的“三条红线”影响,红星地产销售额和营业收入下降两成左右。一位熟悉红星美凯龙商业模式的行业人士告诉AI财经社,疫情和“三条红线”只是导火索,关键还是红星美凯龙自身的现金产出能力不足。

在该行业人士看来,红星美凯龙的商业地产比例太高,难以变现。尽管车老板搭建的商业团队水平不错,商业地产因此较好往前推动发展,但问题却出在了住宅开发上。

通常房企都靠销售物业的现金流和利润来沉淀商业地产的自持物业。但红星美凯龙无论在哪个城市都没做出自己的住宅品牌。“这么多年,你听过红星有哪个楼盘特别有名么?去年这么复杂的市场环境下,像恒大这样有品牌号召力的房企都要打折卖房,红星美凯龙根本没有竞争力啊。”

曾经挖个土坑就能赚钱的房地产的黄金时代已经过去了,大浪淘沙之下,红星美凯龙的商业逻辑似乎立不住了。“在数量增长的时代,靠着住宅怎么卖都能挣钱,但是现在不容易了,利润很薄,一旦没有好的作品,现金流回不来。”

既没有靠住宅资金造血的能力,又没有产品力,而且在去年全行业降负债的大环境下,红星仍然逆势加杠杆,耗资近200亿元拿地,这个房企新贵的落寞早有迹象。

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一位熟悉车建新的业内人士透露,在他看来,车老板是个买卖人,比较重视短线操作。北京爱琴海购物公园是红星商业运作的首个“爱琴海”项目,作为车老板的“开山之作”,在运营六年后出售。“从这件小事能看出来,创始人短线思维,有钱就挣,这些特点也给企业定了调。有些事情看似偶然,实则必然。”

“而且车老板的心思本身也不在房地产领域,他还玩儿投资,哪里挣钱快就去哪里。”资料显示,红星美凯龙在智能家居、上游产业链龙头、家居物流、设计装修等领域进行了战略资本布局,投资了包括欧派家居、云丁门锁、紫光物联、梦百合、酷漫居、诗尼曼等知名企业。前段时间,软体家居慕思启动IPO,背后也有车建新的影子。

车建新在接受媒体采访时感叹资本的力量很伟大,特别是到美国上市的那些高科技企业。风险投资、私募投资和PE投资都对新产品、新经济的推动力大的不得了,“这个社会的变化已经是由资本推动的了。现在的经济把投资当‘核武器’。”

不知道这些投资的项目现在能否救红星美凯龙于水火,目前可知的是,红星美凯龙旗下汽车生产线设计商东风设计院有限公司,有望以估值90亿至100亿元上市。另外,旗下商管板块上海爱琴海商业集团股份有限公司近期正筹备赴港上市,估值预期约在120亿至150亿元左右。即便如此,远水救不了近火,对当前的红星美凯龙而言,以最快的速度拿到一笔续命钱,才是最正经的事情。

(注:应受访者要求,文中张强为化名)

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