新房降价,二手房成交“腰斩”,这个二线城市楼市未来怎么走?

小柚财经:新房降价,二手房成交“腰斩”,这个二线城市楼市未来怎么走?

小柚财经记者 包晶晶    小柚财经编辑 陈梦妤 易启江    


《新房降价,二手房成交“腰斩”,这个二线城市楼市未来怎么走?》

大连楼市热门区域甘井子区| 视觉中国

小柚财经AI品房讯 10月, 大连二手住宅成交量仅2048套,惨遭“腰斩”。另据媒体报道,大连现阶段新房均价也出现了1000~2000元/平方米的下跌, 如碧桂园东港国际降价,万科大都会星海也积极促销,推出不少特价房源。

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大连曾一度领涨东北楼市。据国家统计局数据,今年上半年,大连新房销售价格环比涨幅1%,同比涨幅6%;二手房销售价格环比涨幅0.5%,同比涨幅6.3%,均高于东三省如沈阳、长春、哈尔滨等主要城市。

 

8月16日,大连市政府发布《关于进一步加强房地产市场调控和监管工作的通知》,“连八条”扩大了限售区域并收紧限售年限,规定新签商品房可售延长至网签5年,二手房从取证2年延长至3年。

 

随后,大连楼市迅速冰冻。

 

而事实上,在本轮拐点到来之前,根据2021年9月国家统计局数据,大连新建住宅同比增长6.1%,位于70城涨幅前列。只不过,二手住宅价格方面颓势已悄然来袭,大连从2019年11月开始便出现了多个月环比涨幅为0。尤其是从2020年4月起,环比涨幅均小于1,并且逐月走低,在2021年9月份涨幅下探至阶段低位0.2%。

 

易居研究院监测数据显示,大连今年10月二手房成交量增速下跌48.8%,同比下跌47.6%。前期大热的北府花园、龙湖水晶郦湾等二手房项目,经历10月的下跌后能否稳住均价?

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大连的房价真实走势状况究竟如何?

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位于大连市甘井子区的北府花园,2004年建成,总计1400户左右,目前由尤豪斯物业有限公司提供物业服务。小柚财经AI品房大数据显示,北府花园当前AI估值参考价19068元/平方米,其中SWOT指标显示,该小区商务密度、购物配置、公交配置指数接近满分,分别为9.3、9.8和9.5;小学及幼儿园配置中规中矩,分别为5.7和5.2。

 

值得注意的是,虽然交通便利、商业丰富,但北府花园周边消费非常“实惠”,周边餐饮消费客单价51元,对比全国消费档次指数为2.2,这意味着相当于二线城市与三线城市之间的消费水平,在甘井子区域内高于55%的住宅项目,同城对比属于中档消费区域。

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图源| 小柚财经AI品房

 

北府花园教育环境得分明显属于中等舒适区,周围有5个小学,距离小区最近都仅417米,最远不超过800米。

 

但美中不足的是该小区居住密度较高,周边1公里范围居住人口7.39万人,在甘井子区域内属于居住密度偏高的区域,高于97%的住宅项目。

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大连市的另一个热盘——位于中山区东港位置的龙湖水晶郦湾,由于地处东港稀缺区位,二手房一向受到买房人追捧。小柚财经AI品房大数据显示,龙湖水晶郦湾当前AI估值参考价为27165元/平方米,该小区通勤车速较北府花园高出不少,为9.3,但公交配置指数仅为0.2。

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图源| 小柚财经AI品房

 

与北府花园实惠的消费水平截然不同是,龙湖水晶郦湾消费档次指数高达9.1,周边餐饮消费客单价101元,几乎是北府花园的两倍。与全国范围对比,消费档次指数为1.5,即相当于一二线城市之间的水平,在中山区内高于91%的住宅,属于大连市的“高档消费区”。

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在当前新房价格走低、购房政策不放松,以及市场观望情绪蔓延之下,这两个热点二手房小区价格将走向何方?

据小柚财经AI品房估算,龙湖水晶郦湾将跑输中山区平均涨幅,仅高于中山区15%小区,预计5年后房价有望达到34981元/平方米,而北府花园则将跑赢甘井子区平均涨幅,5年后有望达到22935元/平方米。

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图源| 小柚财经AI品房

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图源| 小柚财经AI品房

 

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今年最后两个月,楼市已然难以回转,未来预期的不确定性会对大连的新房和二手房走势造成怎样的影响?

 

同策研究院报告显示,受政策收紧的持续影响,整体市场转冷,大连10月商品房供应销售备案量同比环比均回落。预计2021年11月、12月年末叠加疫情影响,市场还会持续走低,甚至会影响部分楼盘的开盘入市计划。

 

每逢周日,品房君都将根据近期各个城市市场热点和楼盘热点,运用小柚财经AI品房大数据为读者提供全新的分析资讯,敬请关注!

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记者|包晶晶

编辑|陈梦妤 杜波 易启江

校对|段炼

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