中国企业逃离美国商业地产

中国企业多年来一直是美国奢华酒店、办公大楼和其他商业房地产项目最积极最踊跃的买家之一,现在他们正在争相退出。

MSCI Real Assets数据显示,2019年年初以来,中国企业已净卖出236亿美元的美国商业地产。

这标志着一个重大转变,中国投资者曾是美国商业地产最活跃的海外买家。

根据此前MSCI的数据,2013年至2018年,国内企业净买入将近520亿美元的美国商业地产,绿地、万达、万科等7家房企当年“出海”投资额度已超过700亿元。

而从2015年到2017年,中国房地产对外投资额更是高达1500亿美元,投资物业涉及住宅、酒店、文化旅游综合体等业态。

中国买家一度疯抢美国老旧办公楼、开发用地和酒店项目,特别是在曼哈顿,他们经常一掷千金,成为媒体关注的焦点。

安邦保险曾在2015年以19.5亿美元收购了纽约市知名的华尔道夫酒店,这笔并购成为有史以来美国独立酒店获得的最高收购价。

《中国企业逃离美国商业地产》

在海外商业地产投资风起云涌的时代,中资企业在美国商业地产的成交额也要远远大于其他国家。

交易追踪机构Real Capital Analytics的数据显示,2016年中资企业完成美国商业房地产收购交易达47笔,交易总额为93亿美元。同期加拿大投资者在美国购置房产的交易总额为42亿美元,不及中国投资额的一半。

尽管中资企业从未在美国商业地产的整体投资中占到很大份额,即使在购买高峰期也是如此。但MSCI Real Assets首席经济学家吉姆·科斯特洛表示,中企却一直在影响美国商业地产的价格。

当中资企业大手笔购买纽约曼哈顿知名大楼时,这些交易往往成为附近房产的估值基准,并鼓励其它卖家挂出类似的高价。这波风潮甚至蔓延到美国其它城市,推高了美国各地的房产价值。

时光荏苒,随着中资企业数年间的“卖卖卖”,今年5月11日,安永发布《2022年一季度中国海外投资概览》显示,首季中国全行业对外直接投资342.9亿美元,按年增长7.9%。然而,中企宣布的海外并购总额58.5亿美元,按年下降65%,创历史单季最低;宣布的交易数量为107宗,按年减少25%。美国奢华酒店、高端写字楼背后的中国业主也日渐稀少。

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中国投资者的炒房热退潮与20世纪80年代末和90年代初席卷美国房地产市场的日本投资潮相似。日本企业曾经高价购入包括纽约洛克菲勒中心在内的地标建筑,但在市场转向后,蒙受了巨大损失。

在中资企业众多出售海外商业地产理由中,回笼资金,增强资金流动性成为企业最为迫切的需求。

现在,当初一些海外投资最活跃的国内开发商接连爆雷,遇到财务问题,而中美政治关系恶化也是导致美国商业地产投资降温的一个原因。

在国内市场承压之下,已有绿地控股、中国奥园、富力地产等超过8家房企相继出售海外资产变现。其中,尤为值得关注的是绿地控股以3.15亿美元出售纽约两栋公租公寓楼,其601套公寓近5年来日常入住率均超过90%。

Greenberg律师事务所的亚洲房地产业务主席乔尔·罗斯坦称,中国对美国房地产投资热从4年前开始下降,与此同时的大背景是国内祭出措施,加大限制许多国内开发商向海外转移资本。

还有一些在国内开发商2013-2018年期间买入的境外及美国商业地产,现在陷入财务困境。罗斯坦说:“目前我们与中国投资者的大多数交易要么是研究解决方案,要么是重组或退出。”

值得一提的是,最近许多美国商业地产价格因利率上升、商务旅行减少、对办公空间需求疲软等因素下跌,许多国内企业在撤离美国时蒙受了一定损失。

某知名房企在2014年至2017年期间,在多个国家启动“买买买”模式,投资上千亿元人民币。2017年二季度开始,该房企开始转入“卖卖卖”模式,在抛售国内资产包之外,还清仓甩卖千亿元海外资产还债。

再以海航集团为例,其在2017年以22.1亿美元买下曼哈顿公园大道245号办公大楼,但该公司自2018年起爆发财务危机,被迫出售海外资产偿债,该大楼近日已由格林不动产公司接手。

《中国企业逃离美国商业地产》

也有因为甩卖及时而从中盈利的,2016年10月,海航集团宣布从黑石集团 购得希尔顿集团约25%的股权 ,交易总价约65亿美元。

2018年,海航集团大量抛售希尔顿酒店集团股票,在项目中共计套现约85亿美元,与65亿美元的入手价相比,海航获得投资收益约20亿美元。

不仅海航,开发商中国泛海控股手中多个美国开发项目已给了贷方;大家保险集团寻求剥离数十亿元酒店投资组合,其中包括位于中央公园附近的曼哈顿Essex House酒店在内。

戴德梁行资本市场主席哈蒙表示,现在中国企业竞标美国商业地产已经很少见了,但韩国、德国和新加坡公司已经补位;他说:总会有资本涌现。

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