AMC「打包」纾困,抽走出险房企的最后一张牌丨氪金 · 房地产

作者 | 王晗玉

编辑 | 郑怀舟

在9月17日举行的新闻发布会上,河南省政府再次提及百亿基金推动房地产纾困的新进展。

此前于8月初,《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》披露,宣布将由中心城市基金下设立纾困专项基金,规模暂定100亿元。目前据河南省政府介绍,第一批专项借款50亿元已下达郑州。

除河南一地外,浙江省房地产业协会也在今年6月与浙商资产达成协议,共同发起设立“并购重组专项资金”,规模同样在100亿元。

稍早前的3月份,中国东方、中国长城等AMC(不良资产管理公司)还相继发行了100亿元规模的金融债券,用于化解房企项目风险,为房地产行业纾困。

对于受困项目化解风险最为重要的资源——资金——正向这个被困住难以动弹的行业涌入。而与行业面对的资金缺口相比,几只百亿规模的基金尚不足以带动产生规模化改善。

根据浙商证券对全国429个停贷项目销售回款能否覆盖建安成本做出的测算,当前“保交房”资金缺口达3614亿元。这还未算进那些业主尚未停贷,但实际已出现资金链断裂的项目。

尽管政策引导AMC进场、设立纾困基金意在撬动更多资金杠杆和社会资本进入,但从当前房企人士的感受来看,市场中真正符合AMC接盘需求的项目少之又少。并且即便部分项目在AMC接手后实现盘活,与之关联的房企与老板本人或许还是利益受损的一方。

01 “项目与公司、老板的利益不一致”

9月15日,富力集团公告表示,公司已于9月13日与招商蛇口、中信证券及中国华融在扬州市签署合作框架协议,约定以富力位于大湾区的城市更新储备资源为基础,优先围绕已选定项目探讨合作模式和路径,并适时探讨其他富力所持资产的合作可能性。

此前中国华融作为四大AMC之一,已经参与花样年与中南建设的债务重组和资产盘活,并与阳光城、新华联集团签署过纾困框架协议;央企招商蛇口也与另一AMC中国长城合作参与了佳兆业的纾困。

多个动态显示,AMC将在本轮房地产化解行业风险中扮演重要角色。

今年4月,央行就曾召集6家国有银行、12家股份制银行及5家AMC机构举行专题会议,探讨不良资产处置和为房企纾困。首批参会的12家房企包括世茂、中梁、绿地、中南、奥园、恒大、融创、荣盛、阳光城、融信、佳兆业及富力。

在8月举办的2022博鳌房地产论坛上,社科院大学城乡建设经济系教授陈淮也表示,地产企业存在不良贷款问题,应当动员有条件的银行、资产管理公司来托管。他提到过去四大行曾遇到类似情况,也是由政府成立四大AMC采取债转股解决了问题。

基于政策引导和历史经验,今年以来,AMC参与房地产纾困的积极性明显提升。不过从现实来看,AMC进场更多是市场化行为,而非救助公司或老板。

此前在今年7月,前万通控股董事长冯仑曾在公开渠道表示,机构参与化解危机的总体逻辑是“救业主不救项目,救项目不救公司,救公司不救老板”。他指出多方资本参与纾困更多是市场化行为,更看重资金的安全性和盈利性。

通常来看,项目与企业、老板深度绑定,项目得到盘活,公司自然可回流资金、改善财务状况。那么在当下,为何会出现项目获救,而公司、老板难以因此受益的情况?

在房企工作超过20年的管理层陈同新向36氪分析,在市场下行的环境下,“项目的利益与公司、老板的利益本身就不一致”。

他直言,AMC进场的前提是“能赚钱”。也就是说,AMC愿意接手的项目需满足后续可实现销售收入足以覆盖其建设成本。

“其实有些项目本身还是有这个条件的。比如说某项目已经卖了一半,只是因为原来的开发企业信用问题或者债务纠纷,导致一时资金短缺停了工。AMC进入之后把先前债务承接起来,注入新的资金,就能恢复施工保证交付。假设后续建设成本要7、8亿,项目全部卖完还能回款10亿,那就有2、3亿的盈利空间。这样各方商讨的就是怎么分成的问题。”

但这只是理想状态。陈同新说,目前市场中符合上述合作条件的项目十分稀少。“这种明摆着拿过来就赚钱的项目开发商自己找机构也能盘活,没必要去找AMC。”

而像诸多已经销售完毕,因预售资金被挪用导致无法交房的烂尾项目,AMC根本不会接手。“项目接过来没货可卖,先前的预售资金又都被开发商抽走拿去投资了,这种AMC肯定不干”,陈同新说。

因此,目前市场中摆上谈判桌的资产基本是介于上述两种状态之间的项目。而要想请得动AMC出面,开发商还需主动让利。

比如一个项目还需投资10亿元,但全部售出只能回款9亿元,销售收入不足以覆盖成本,开发商就需要“倒贴钱”请AMC进场盘活。一方面,开发商迫于交房压力和舆论压力,不允许项目烂尾,只能请有能力解决后续建设资金的AMC介入;另一方面,如果项目长期停工,一旦业主集体要求退房,返还房款将为开发商带来更大的资金压力。

“本来项目就有1亿亏空,AMC自己还要赚钱,所以最终开发商可能要倒贴2亿才能把这个项目送出去。简单说,开发商贴钱请AMC进来就是解决了这部分合同负债,其他几乎什么收益都没有。这就是所谓的‘救业主、救项目不救公司’。”

不仅如此,陈同新还表示,“开发商额外贴点钱,让项目最终能交房,这些都是往好了说的,现在还有一种现实真正让开发商老板进退两难”。

他透露,在其了解的一些地区,地方政府在牵头救助受困项目的同时,也会强制收回相关房企的优质项目。对于这些公司老板而言,这几乎等同于失去了最后翻牌的砝码。

“现在开发商手里的好项目也不多了,有些公司是希望靠着这些项目销售多回一些钱,烂尾项目没有AMC愿意接,干脆就烂在那不管了。这显然是地方政府不允许的。所以假设一家公司在一座城市有两个烂尾项目,两个优质项目,有些地方政府就会要求公司把优质项目也拿出来,整体打包给AMC盘活。这样AMC算总账有钱赚,才愿意接这两个烂尾的项目。

“但对企业来说‘救命稻草’就没了,”陈同新继续说道,“有些老板创业几十年到现在就剩几幅地块值钱了,本来指望它翻牌,一旦打包交给AMC,项目是活了,老板可能就‘死’了——手里资产没了。”

这正解释了为何此前多只百亿基金纷纷设立,但真正落地达成合作的项目并不多。对于真正优质的项目,房企、老板不愿放手;而缺少这类项目的“搭售”,更不会有AMC愿意承接那些受困的烂尾项目。

02 保交楼,而非救市

整体来看,陈同新认为引导AMC进场主要目的在于保交楼、维护业主利益,尽管过程中也会对房地产企业起到一定纾困作用——“现在真正资不抵债的企业也不是特别多,更多还是受困于流动性,资产放在那动不了”,但一定不是救市。

目前,多个地区出台的政策性规定也多体现这一导向。

以郑州为例,9月6日,郑州市安置房建设和问题楼盘攻坚化解工作领导小组下发《关于印发郑州市“大干30天,确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案的通知》(以下简称“《通知》”),明确要求10月6日前,实现全市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工。

同时《通知》还专门提到,出险房企要归还挪用资金;对停工逾期问题楼盘原有预售资金使用情况进行专项审计,审计、税务等部门要积极将问题线索移送公安机关。

广东省住房政策研究中心首席研究员分析认为,《通知》此次明确审计、财政、住建等部门要对原预售资金使用进行审计,能追回的追回,不能追回的,开发商、预售监管部门、商业银行各负其责,彰显保交楼不是救市,而是保民生。

根据河南省9月17日发布会的最新消息,今年以来,河南已推动694个停工烂尾项目复工建设,目前已实现50个停工烂尾项目竣工交付,200个项目配套设施得以完善,44.7万套房屋办理了不动产首次登记。

设立房地产纾困基金后,郑州市纾困基金已落地北龙湖金融岛写字楼、金水区锦艺金水湾、管城区永威滟澜庭、中原区永威西郡等4个项目,另外还有5个项目正在洽谈最后阶段。同时河南省纾困基金也正对接目标项目。

中银证券房地产行业首席分析师夏亦丰认为,郑州市纾困基金具有较好的杠杆撬动效应,以较少的原始资金,推动项目运转。按照纾困专项基金出资比例不高于30%、其中自有资金出资不高于40%的原则,若问题项目的资金缺口为10亿元,最终“分摊”到母基金身上只需出资1.2亿元。

不过其也提到,目前各方社会资本对市场的信心还未完全恢复,多处于观望状态,房地产纾困基金具体的落地执行情况还有待进一步观察和验证。

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